Le syndicat des copropriétaires dispose de plusieurs mécanismes pour protéger vos intérêts. Cette mesure s’inscrit dans le cadre de la prolongation des procédures de remboursement des frais de copropriété. Ces garanties peuvent inclure des assurances de paiement telles que des hypothèques légales et des privilèges spéciaux.
L’hypothèque légale
L’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 permet à l’union des copropriétaires d’utiliser le mécanisme légal de l’hypothèque. L’hypothèque légale n’est établie qu’après un échec de mise en demeure de payer une dette différée. En pratique, le syndicat des copropriétaires fera cette mise en demeure par une action extrajudiciaire, qui sera appelée une sommation ou une ordonnance de paiement. Vous pouvez profiter des services de syndic-giminne.be pour vous accompagner.
L’article 19 prévoit que l’hypothèque légale assure toutes les créances du syndicat contre chaque copropriétaire sauf les créances échues depuis plus de cinq ans. Cependant, il convient de préciser que si l’inscription de l’hypothèque intervient en conformité avec la période de cinq ans, elle peut continuer à produire ses effets, même après cette période et quelle que soit la date de sa réalisation.
Le privilège immobilier
Outre les hypothèques légales, l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 accordait au syndicat des copropriétaires des privilèges immobiliers spécifiques. Le privilège spécial permet à l’organisation paritaire de copropriétaires de recevoir le paiement des impayés en cas de transfert en échange d’une contrepartie effective pour le lot des copropriétaires défaillants.
Le privilège spécial ne peut exister qu’en cas de vente à l’amiable ou judiciaire du lot du débiteur. Par exemple, le privilège spécial ne peut pas être mis en œuvre en cas d’héritage ou de transfert d’une action au sein d’une société propriétaire du lot.
Cette vente doit être suivie d’une opposition déposée par le syndic sans procédure particulière d’enregistrement immobilier, contrairement à l’hypothèque légale.
Le privilège mobilier
L’article 19, alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que les privilèges au bénéfice du bailleur prévu à l’article 23321 du Code civil peuvent garantir les créances des différents syndicats de copropriétaires contre chaque copropriétaire.
Cela signifie que le syndicat peut obtenir le remboursement de la dette des biens saisis sur des lots où ses propriétaires ne paient pas de redevances. Cependant, si le mobilier fait l’objet d’une location avec mobilier, le privilège ne s’applique pas, auquel cas le privilège sera transféré sur le loyer payable par le locataire.
En outre, les conditions de vente des meubles sont restrictives et coûteuses. Cela constitue une entrave à la mise en œuvre de ce privilège par les syndicats.
L’hypothèque légale demeure un moyen très efficace pour assurer le paiement de la dette du syndicat des copropriétaires. Cependant, elle présente un inconvénient majeur : son strict formalisme. En ce qui concerne le privilège spécial, il a été consolidé par le décret du 30 octobre 2019. Ainsi, il constitue une garantie efficace au profit du syndicat. Néanmoins, la mise en œuvre de cette garantie reste limitée à des cas particuliers tels qu’une vente à l’amiable ou judiciaire.